物语博客

此文发表于?中国物业管理?二○一二年第二期

再谈对“管作分离”模式的认识

“管作分离”是近年来中国内地物业管理行业提出的一个新名词，一些物业服务企业还进行了探索与尝试，积累了很多宝贵的经验并因此而受益。但是实际上，管作分离模式在行业内始终是伴随着争议而不断前行的，笔者也在此对“管作分离”模式再谈一些个人看法。

“管作分离”模式可帮助企业规避风险

根据内地物业管理市场的情况，我认为“管作分离”模式可以帮助企业规避很多风险。

首先，将一部分业务“发包”给专业公司，将使物业服务企业规避极大的用工风险。在“管作合一”的模式下，由于物业服务企业要直接为甲方提供服务，因此就要直接面对数量众多的一线员工，各种可能发生的劳动纠纷对于物业服务企业来说其实是一个不小的风险。尤其是近年来伴随着《劳动合同法》的实施，企业违法违规用工的法律风险愈来愈高，面对数量众多的一线员工，物业服务企业一旦稍有不慎就将陷入极大的法律风险中，付出沉重的经济代价。近年来，社会媒体上对此类案例的报道屡见不鲜，应引起我们行业的重视。实施“管作分离”模式后，物业服务企业可以将违法用工或发生劳务纠纷的风险转嫁出去。

其次，对于个别性质特殊、风险极大的物业服务项目，许多物业服务企业是没有能力自己组织队伍进行全面管理的。2011年12月，笔者在上海参加“创全国物业管理示范项目”活动时，曾接触了很多大型写字楼、现代化大厦和金融中心等物业管理项目，这些项目所存在的最大困难就是玻璃幕墙的清洗和维护工作，一般的物业服务企业根本没有这样的能力来做好这些事情，勉力为之，只会使企业面临极大的经营风险（譬如服务质量不达标可能要承担违约责任）。而按照“管作分离”的模式，物业服务企业将这部分业务分包给专业公司，就可以转嫁一部分的经营风险。此外，由于专业保洁公司在做好此方面工作的业务能力比较强，一般都能按照合同的要求完成工作，这也会降低物业服务企业的经营风险。

物业服务企业在推行“管作分离”模式的过程中，要注意三个问题：第一，业主给物业服务企业的物业费价格是否满足物业服务企业“分包”的基础条件。如果物业费价格过低，是无法请到服务质量有保障的专业公司。第二，如何对专业公司进行服务标准的核定和评估以及考核，这项工作必须在物业服务企业与专业公司签订的委托合同中予以明确。第三个问题，也是最重要的一个问题，就是怎样让专业公司融入物业服务企业的企业文化之中，这是一个很现实的问题，也是一个关系到专业公司与物业服务企业的合作能否长久的重要问题。

既要“管作分离”又要“管作合作”

尽管“管作分离”模式可以将运营风险分担在物业服务企业和专业公司双方的身上，但实际上，当专业公司因不能理解所管理项目要求而导致服务不到位引起业主不满的时候，业主第一时间找到的还是物业服务企业。物业服务企业对物业服务合同是承担担保责任和义务的，要处理好这个问题，关键还是要让发包方和分包方在签订合同的时候合理界定双方的责任和义务。这里面还要包括，当出现了不符合合同规定的时候应该如何处理，是佣金处罚、行政处罚还是终止合同。

这类事务的处理方式和公司处理其它事务是一个道理。就拿停车场工作来说，如果是物业服务企业自己管理，车辆出了问题，业主就会找物业服务企业；如果物业服务企业将这部分业务发包给专业服务公司，虽然出了问题业主同样会找物业服务企业，但是物业服务企业可以去追究专业服务公司的责任。物业服务企业和专业服务公司共同承担责任和风险，多了分担责任的主体和资金来源，也可以帮助物业服务企业分担和规避一部分责任。

2011年12月，我参加了对上海钻石服务商务中心的考评，上海钻石服务商务中心是专门从事中国钻石交易和海关验收方面的业务活动场地，对安全有着特别的要求，目前，商务中心大楼安保工作由物业服务企业分包给专业公司进行秩序维护管理，相应地，也是由双方共同承担有关风险和责任。我认为，管作分离模式未来将会走上“双结合”的道路，也就是“管作合作”，通过双方的合作来实现共赢。只有这样，“管作分离”模式才会比较顺利地推行下去。

“管作分离”模式可以降低企业运营成本

2011年12月15日，在上海召开的中国物业管理“管作分离”模式研讨会上，物业管理业内人士和专家对“管作分离”模式能否降低企业运行成本的问题进行探讨，有同行认为“管作分离”会因为额外负担专业公司的税收和利润成本而减少单个项目的收益。

我的看法恰恰相反。我认为，在实际操作过程中，“管作分离”可以降低单个项目的成本。物业服务企业将单项业务分包出去本身就是要由专业公司来承担单项业务的经营，这应该由专业公司开发票给物业服务企业，怎么可能存在物业服务企业反过来替专业公司承担税收的情况呢？即便存在税务征收机关向物业服务企业和专业公司就一项费用重复征税的问题，但“羊毛出在羊身上”，这部分费用最终还是从管理费中出，也就是由业主来承担。另一个方面，既然进行“管作分离”，物业服务企业就会有更多的时间和精力去有计划地经营市场，这有助于物业服务企业扩大管理规模，增加经营收入。反过来，如果物业服务企业不“发包”，也一样要承担这部分的税收，企业的成本支出并没有减少。

事实上，我认为“管作分离”模式不仅不会使物业服务企业增加成本，相反可以降低企业的运营成本，增加企业的经营收益。例如，将专项服务外包给专业公司后，物业服务企业可以减少其对服务人员的招聘、培训、管理、保险及处理解决劳动争议等方面的成本投入。同时，由于各专业服务公司拥有规模优势，往往是一家专业服务公司同时为其他多家物业服务企业提供某专项服务，通过专业服务设备工具的周转和共享以及服务设备的批量购买可以实现管理和物资采购成本的节约，从而使专业化外包的总体运作成本低于物业服务企业直接承担专项服务操作的成本，这完全可以使物业服务企业在“管作分离”后降低运营成本。这一点已经被近年来的实践所证明。

因此，从这个角度来看，物业服务企业要想比较成功地运作“管作分离”模式以降低运营成本，一个关键问题是要扩大自己的管理规模，以便专业公司在对该物业服务企业所管项目提供专业服务时可以降低成本，同时也可以提高自己在与专业分包公司签订委托服务合同时的议价能力。

]]>