随着政府对房地产市场的进一步调控，房地产企业也将面临又一次的洗牌，由于对开发企业资金要求越来越严格，开发门槛也越来越高，经过近30年的历程，深圳已由昔日的小渔村变成了今日的国际化大都市，且成为全国的城市样板房，这期间深圳也诞生出了大量的全国知名房地产品牌企业。企业有了一定的规模，拥有一定的资金，寻求可持续性发展，谋求长期效应，减少政策风险成为众多品牌企业追寻的方向，自然商业地产便成为众多企业化减风险的首选投资方向。

　　深圳地产商造MALL运动风升水起

　　2006年是深圳商业地产开发集中放量的一年，也是深圳商业地产走向成熟的一个转折年，全年开发量约150万平方米，其中购物中心已成为商业地产开发的主导力量，主流商圈改造扩容，社区商业稳步发展。资料显示：2007年深圳市各区取得预售许可证的商业地产项目共计33个，2月2日，东海购物广场开业，4月28日，怡景中心城迎客，5月31日中信地铁商城开张，12月晶岛国际广场登场。这些大型购物中心的面积仅中心区及香蜜湖片区就累计达到40万平方米。特别是以Cocopark、怡景中心城为代表的中心区商业区，一站式高端购物中心已成为片区的主流。

众多房地产公司也越来越重视商业地产在其产业发展中所占有的比例，据悉，从2004年才正式介入商业地产的深圳某房地产有限公司目前除了拥有八万五千平米的综合性高档消费商城“Cocopark”、2万八千平米的奢华家居主题购物中心“第三空间”、即将建成的6万平米城市高端商务综合体“**国际”外，该公司还在龙岗全面启动了建面超10万平米的集休闲娱乐、商务餐饮、家居生活、时尚购物、生活服务等功能为一体的“**购物中心”，预计今年部分商业将投入使用。由于商业地产具备能够形成持续现金流的特性，从业务结构上来讲它能与房地产住宅开发的短期爆发式收益形成较强的业务互补，因此商业地产成为众多有实力品牌房地产商首选的投资方向。

品牌地产商正积极谋求商业地产发展之道

　　近两年，随着商业地产开发的火热，已有越来越多的开发商开始进入商业地产市场，从最初的社区商业，到现阶段运作大型独立商业，2006年起，从南山商业文化中心区的保利文化广场、海岸城、天利中央广场商城，到宝安中心区的尚都商业城、第五大道，还有福田中心区的怡景中心城、晶岛国际、COCOPARK等，商业广场、购物公园、购物中心等现代商业模式层出不穷。大量商业项目的出现不仅加快了区域城市化进程而且带动了片区经济的发展，但由于商业项目具有稀缺性、流通性、升值保值性、金融性、品牌性、投资规模大、利润率及开发风险高、投资回收周期长等特点，商业地产的开发不仅对开发商在资金实力上提出了更高的要求也对其经营管理团队提出了更大的挑战。

开发后即销售让小业主自主经营、开发后包租销售整体经营、开发后统一管理统一经营……各企业都在不断寻求各自商业地产的发展之道。是忙于资金回笼还是苦练内功，在商业地产市场火热，各开发商忙于资金套现的现在，是否考虑到商业地产真正运作的内涵。拿中国商业地产龙头企业万达集团的例子就可以反映商业地产一路走来所受到的不平坦遭遇。万达做了十七年房地产开发，有21个购物中心，前10个购物中心，有部分商铺是销售的，一共卖了9万多平方米。如果从单一销售的角度来看，是很成功的，全国每平米均价3万多，卖了几十亿，但是这10个项目竣工后，虽然也进行了招商经营，还是有5、6个出现了问题。什么问题呢？商铺在销售之后，再进行商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是经营的整体性，二是经营的有效性。市场不能够持续经营，不能够旺场，业主的投资回报率达不到预期，就会闹事，形成商业地产的大量空铺。无锡站前城投广场，钻石地段，商铺卖的时候火得不得了，开业不到两年，就整体关门，200多个业主正在打官司，还有很多例子。据观察，凡是卖商铺来做商业地产项目，9成以上运作不好，有个别占着天时地利人和的成功，那是个例现象。 因此，商业地产不是简单的住宅地产的发展模式，是一种集商业资源、地产、金融、后期经营管理等诸多行业支撑下的复杂工程。

商业地产的未来离不了证券化

　　由于资本相对集中，商业地产项目也被列为一种金融产品。中国的商业地产近两年已经成为被资本追捧的焦点，包括之前以住宅开发为主的地产商、境外资本甚至非地产行业的企业。自2006年以来，中国房地产业全面进入宏观调控时期，金融、土地、税收各项国家宏观政策纷纷出台，给房地产业降温。当中国大陆的许多地产投资者开始保持谨慎、观望的态度时，境外资金却对中国的商业地产频频出手。德勤会计师事务所国际证券化业务主管合伙人Frank Dubas日前表示，非常看好中国资产证券化市场，其中国内商业地产证券化最具增长潜力，预计在10年内有望赶上美国同类市场。目前，进入中国商业地产的海外资本有产业基金和金融资本两种形式。其中产业基金都为兼备开发与运营能力的投资者，多在海外拥有成功案例，具备丰富的开发及运营经验，主要投资北京、上海两大城市；另外，私募基金和信托基金如摩根斯坦利、花旗等，一般倾向于直接购买带有稳定租约的商业物业，同时也考虑接近完工的优质项目。

　　对于这块市场，部分大品牌开发商早已注意到，为了快速搭建专业平台，品牌地产商已先后同国外、香港公司建立战略合作，全方位引进品牌资源、招商策划和运营管理经验，兼收并蓄。

　　SOHO中国首席执行官张欣对英国《金融时报》表示，对大多数中国开发商来说，融资渠道是个关键问题，除了申请短期贷款用作营运资金以外，中国开发商很难获得银行融资。回首近两年，远洋地产上市、SOHO中国上市、中国奥园也上市……深圳卓越集团、重庆龙湖地产、天利置业等内地房企都在为各自赴港上市进行着积极的备战，世茂房地产已经在考虑在明后年将旗下的酒店项目分拆上市，华侨城正在谋划整体上市方案……由此可见房地产与资本市场接轨将是未来企业发展的必然方向。