商业地产不同于住宅、写字楼、单纯的专业市场等，它的前期调研为整个项目的定位，未来的发展方向提供了有利的数据，是商业地产重要的工作之一，也是当今作为商业地产发展到一定程度，很多地产开发商遭到市场严重的打击后，正确认识到前期调研工作的重要性的一个反映。作为商业地产一直以来的从业工作者，有义务和责任对于动搁就是上亿元投资的项目开发商的提出需要认清的事实，区区的前期策划费用与上亿元投资的比例和得失，需要开发商重新认识商业地产的巨大利益的同时也存在着巨大的商业风险。

    在这里，简述前期策划的工作内容、方向和目的，供有志于从事商业地产的开发商及从业者一个清晰的认识。

    一个商业项目从即将拿地的那时起，就应该整合社会各种资源去认真分析它的可行性，风险、投资回报率、体量、规划方向、定位等等；从国家政策、行业专家、政府部门、规划部门、设计单位、行业主管、专业策划公司等来共同论证项目的方向和策略，这样就会减少投资风险，加大商业地产的高额回报率。

    论证需要具体的数据支撑，需要行业策划专业公司进行，那麽怎样规范地进行具体的前期策划工作呢？一个项目的前期调研策划工作，分6个部分组成：

 1、前期调研策划准备阶段；这个阶段是专业策划公司对当地市场的初步摸底，然后与开发商进行的沟通阶段，认清调研的工作方向、目的、方法、工作程序等等。

 2、正式展开调研阶段，包括对项目当地市场的宏观、中观、微观市场的调研。

2、1宏观包含：城市基本概况（  城市规模、市域、人口、行政区划、 城市资源、区  位、人文、产业资源）、城市空间规划（城市定位、 功能空间、交通规划）、城市经济环境（  产业结构、城市GDP、社会零售总额、 城镇居民生活水平）、相关政策（商业地产运营管理相关政策、商业地产金融相关政策）。

2、2中观包含：城市房地产发展状况（投资开发指标分析、区域开发发展趋势）、城市商业市场调研（城市商业格局发展、城市商业业态发展、城市消费者市场调研）。

2、3微观包含：基础地块阐述、区域交通状况、周边配套情况、市场基础分析、竞争实体分析。

3、通过以上的市场基础调研，将具体的数据进行分析，得出《项目市场综合调研与分析报告》《商业业态调研分析报告》《消费者调研分析报告》《投资者调研分析报告》《经营者/商家调研分析报告》《深度访谈采访分析报告》等六个分析报告。

4、然后进行项目的定位策划，对项目的概念形象、主题定位、经营功能、业态业种选择、定位布局、品牌组合等进行经营功能定位策划。

5、再邀请社会各界知名人士、专家学者等对项目进行综合分析、脑力风暴得出《醒目实施策略意见建议报告》、《项目建筑形象及功能规划设计意见建议报告》、《专家意见建议汇总报告》等。

6、最后通过与开发商的沟通、研讨、交流，对项目制定营销（包括策划、销售、招商、商管、物管、广告等）执行总体方案。

    项目的成败、是经过严格的、细致的、周密的、全面的、立体的调研的基础上，对项目进行全面立体诊断后得出的结论，且不论它是否最好，最完美，但坚信是最合适的。

    商业地产，永远是一个让人喜欢又让人头痛的事，他的高风险、高回报，总是让我们的开发商又喜欢又发愁,那麽从开发前多思考多咨询，是对于这样庞大投资的理性认识，俗话说：磨刀不误砍柴功，就是这个道理。