正确认识我国物业管理行业发展的新进展

       周心怡

如何描绘大陆物业管理经历２７个年头发展到今天的现状，正如温家宝总理对２００８年的评介“今年对中国来说确实是不平凡的一年，可以说有喜有悲，甚至不夸张地说，有大喜大悲。”先有南方雨雪灾害，后有汶川大地震，继有北京奥运会的成功举办、神舟七号载人飞船太空行走的历史壮举！同样，大陆物业管理也是喜忧参半，一方面我们开创了新兴的物业管理行业，得到了社会普遍认同和长足发展；另一方面面对生存与发展的时代困境，在实现行业持续发展的诸多问题还远未解决的情势下，我们又回到了基本生存的原点。巨大的成就与生存的困境同在，前所未有的挑战与重要战略机遇并存！

１、从总体层面上看，物业管理规模不断扩大，服务领域愈加宽广

大家都知道“物业管理”已成为广大人民群众生活中的一个不可或缺的部分，近几年来，随着城市化进程的加快和房地产业的迅猛发展，物业管理的规模不断扩大，覆盖率不断提高。物业管理行业的发展经历了从量变到质变的转化，从统体的房管体系过渡到现在的市场化、社会化、专业化的物业管理体系，从简单的专项服务到整体的综合性服务，从行为规范到服务标准，从服务理念到发展战略，从传统管理到创新服务，从客户管理到客户满意，从单项的物业服务到综合的资产经营管理，服务的品质和品牌意识已在全行业深入人心，物业管理有效提高了城市管理和房地产管理水平，赢得了政府、社会和广大业主的认同。目前，物业管理几乎覆盖到不动产管理的所有领域。北京近年完工投入使用的大型公共建筑，绝大多数都引进了市场化、社会化的物业管理模式，如国家游泳馆（水立方）、国家体育馆、首都机场第三航站楼、北京电视台新大楼等均采用招投标方式选聘物业服务企业负责管理并提供服务。 物业管理服务已经不再是简单的房地产业的后续服务和下游行业，发达国家的设施管理、资产经营理念也正在被移植和引入到物业管理行业之中，资源的整合、资产的重组和行业的交错渗透给物业管理行业的社会价值和社会形象提升带来了新鲜的气象和崭新的活力。

２、从政府层面上看，政策法规陆续出台实施，物业管理法治化进程加快

自去年以来，物业管理的法治化进程明显加快，与物业管理相关的政策法规大量出台并付诸实施。首先，作为物业管理的最高专业法规，国务院《物业管理条例》进行了修改；其次，作为物业管理行政法规的相关上位法也有了新的突破，全国人民代表大会及常委会通过了《物权法》和《劳动合同法》，特别是物业管理最基本的理论――建筑物区分所有权写进了《物权法》第六章，为物业管理的法制建设奠定了坚实的基础；再次，围绕《物业管理条例》出台了一系列的配套文件：国家发改委、建设部印发的《物业服务定价成本监审办法（试行）》、建设部、财政部印发的《住宅专项维修资金管理办法》以及建设部修改发布的《物业服务企业资质管理办法》。在中央出台法律法规的同时，物业管理的地方性法规也相继修订、颁布，如深圳、成都等地于2008年１月１日重新修改的地方条例开始实施。以上立法工作的开展，大大加快了物业管理法制化进程，从中央到地方多层次的物业管理政策法律制度日趋完备，物业管理的法律法规层次将有新的突破的趋势，一个内容全面、结构合理、科学规范、特色鲜明的物业管理政策法规体系正在逐步形成。

3、从业主层面上看，业主维权意识逐渐增强，维权方式渐趋理性

《物权法》等一系列与物业管理相关的政策法规出台，进一步理清了物业管理各方的权利和义务。近年来，物业服务企业和业主之间的争议在物业管理矛盾纠纷中的比重有所降低，业主行使权力的方式也逐渐趋于理性。除了通过向政府投诉、向法院起诉等方式维权以外，部分业主开始尝试从制度层面探索解决物业管理的现实问题。北京海淀区品阁小区业主自行成立社区服务中心，尝试通过聘请专业人员和外包专项服务方式，自我管理老旧住宅小区；继北京某小区尝试“业主持股物业管理公司”模式夭折之后，更多的人认识到这些设想不仅缺乏法理基础，而且在现阶段不具备操作性。越来越多的人认识到纠纷的深层次原因，从本质上来说是来缘于产权的不明晰，改革和完善前期物业管理制度、承接验收等制度已渐露头角。在推进物业管理市场化过程中，不仅有市场失灵，也有政府失灵，因此深圳提出了业在自治、专业化服务和政府相结合的原则。

４、从企业层面上看，以创新求发展，推动品牌企业不断涌现

业内不断涌现品牌物业服务企业，以创新求发展成为诸多品牌物业服务企业的一致共识，重视战略、科学管理、崇尚品质成为一流物业服务企业的运作风范，物业管理服务从规范化的层面开始向品质层面提升。深圳的“长城物业”树立了“以中华物业管理民族品牌”的企业愿景；“中航物业”以实现“由劳动密集型向知识密集了型转变，服务提供商向服务组织商转变”为战略目标；“万科物业”将职工培训作为企业赖以生存的基石，持续发展的动力，获取成功的保障，打造了万科具有进取精神的学习型组织和能征善战的职工队伍；“招商物业”在组织功能上发挥总部六大职能，实施对区域公司的统一管控，实现品牌、品质和资源保障的一体化管理。超前和缜密的战略目标、战略导向下的精细化管理使得很多品牌企业在新的情势下，企业的管理和服务品质不断得到超越，取得了可喜的社会效益和经济效益。