物业品质管理之早期介入的各个阶段及其工作任务

物业品质管理的早期介入是一个与房地产开发整个过程紧密相关的动态控制系统，各阶段的工作内容和重点各不相同，按照房地产开发过程划分，物业管理早期介入分以下几个工作阶段：

1、介入项目的可行性研究阶段

在这一阶段，物业服务企业的主要工作是根据物业管理工作的经验，协助房地产开发公司做好项目定位和物业管理定位。具体工作任务如下：根据土地出让价值及城市规划要求，结合物业服务企业对市场的了解，对项目的品质、功能进行划分，对目标客户群提出参考建议、根据目标客户群，提出物业管理档次的参考建议、根据项目的规划和物业管理档次，提出物业管理与服务的基本内容、标准等参考建议；根据物业管理服务的成本，初步确定物业管理的收费标准，并与开发商进行商议；从开发商的角度出发，根据物业定位及客户群的需求，设计出一个合理的物业管理与服务方案。

2、介入项目的规划设计阶段

在这一阶段，物业服务企业的主要工作是根据工作经验，以业主为本，协助设计人员进一步完善设计方案，使规划设计更加符合实际。具体工作任务如下：针对物业的建筑布局、功能提出改进建议，从而提升物业的内在价值和整体效果；针对物业的配套设施，如幼儿园、学校、各类商业服务网点、道路、停车位、商业配套用房、管理用房等提出建议、对设备的选型、设置提出改进建议、对水、电、管网线的铺设及容量大小提出建议。对绿化的配置提出建议、从开发商的角度，根据物业管理的实践，对智能化方案提出专业性建议。

3、介入项目的施工建设阶段

在这一阶段，物业服务企业的主要工作是结合物业管理工作的实践，对一些在物业管理过程中易出故障的环节提出意见和建议（如线路管道的走向），从而提升物业的实用性。具体工作任务如下：配合监理单位做好对施工建设质量的把关，及时提出并落实整改方案”提醒施工单位避免物业使用中最易出现的质量问题，如厨房、卫生间的渗水问题、监督设备的安装，确保安装质量；熟悉并记录基础工程及隐蔽工程、管线的铺设走向，特别注意在设计资料中没有反映的内容；从开发商的角度，根据物业管理工作的开展，对装修方式\用料提出改进意见。

4、介入项目的竣工验收阶段

在这一阶段，物业服务企业参与竣工验收工作，主要是为了掌握验收情况，收集更丰富的有关工程质量、各类设施设备性能、各种管线走向的资料，为物业的接管验收及更好地开展物业管理工作做准备。具体工作任务如下：记录验收过程，了解验收人员的意见和建议，记录单项工程的验收过程，收集有关工程质量的资料，记录遗留的问题；根据验收记录，对今后的物业管理工作提出一些专业性的建议。