深圳房地产和物业管理进修学院的LOGO 中国物业管理的人才摇篮
  中国物业管理的黄埔军校

项目经理张老师

项目经理马老师

专题班陈老师

专题班熊老师

网站技术支持

83236180

学院课程报名

学院主要合作伙伴

  • 绿城物业logo
  • 长城物业logo
  • 保利物业logo
  • 万科物业logo
  • 招商局物业logo
  • 中航物业logo
  • 金地物业logo
  • 首开物业logo
  • 中奥物业logo
  • 彩生活logo
  • 佳兆业物业logo
  • 中海物业logo
  • 东湖物业logo
  • 大正物业logo
  • 龙城物业logo
  • 光大置业logo
  • 港联物业logo
  • 嘉宝物业logo
  • 嘉宝物业logo
  • 中粮物业logo

物业问答 更多>>

  • 物业费都由哪些部分组成?

    物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分: 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等; 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用; 3、物业管理区域清洁卫生费用; 4、物业管理区域绿化养护费用; 5、物业管理区域秩序维护费用; 6、办公费用; 7、物业管理企业固定资产折旧; 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用; 9、经业主同意的其它费用。 提示:物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

  • 物业费是什么?怎么理解

    物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

  • 物业服务的特点都有什么?

    物业管理适应了城市房屋管理的特点,这些特点包括:房屋产权的多元化要求管理机构的权威性;住宅小区功能的多样化带来了管理内容的复杂性;住宅小区设施的系统化要求管理形式专业性和统一性;住宅小区居民追求生活方便而对相关服务提出的综合性要求。同时,物业管理又是房地产综合开发的派生物,它作为房地产市场的消费环节,实质上是房地产综合开发的延续和完善。良好的物业管理,既有利于促进房地产的销售,又有利于扩大其经营服务范围。

  • 物业管理的主要产业对象?

    物业管理的主要产业对象是住宅小区,包括高层与多层住宅楼、综合办公楼、商业大厦、旅游宾馆、标准工业厂房、仓库等。它的管理范围相当广泛,服务项目多元化。除房屋的使用及出租的管理、房屋及附属设备设施的维修养护外,还有房屋室外即住宅小区内的清扫保洁、治安保卫、交通疏导及车辆停泊、环境绿化以及为居民生活提供方便的各种服务。

  • 物业服务的职责是什么?

    广义的物业服务泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售租后的服务。狭义的物业管理则指楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管护,治安保卫、清洁卫生、绿化等内容。   物业管理理论上可总结为:由专业化的企业组织,运用现代管理手段和先进的维修养护技术,为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理。它是以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务。   物业管理是与建筑物使用有关的管理服务,他的目的在于使建筑物使用者享用安全、健康、舒适、清洁、环保、便利及良好生活机能的生活空间。   物业管理是物业的一种增值服务。除了提供建筑物内劳务与服务外,以延续了建筑物生命与使用的基本需求外,更应借由营运管理增加收入,以提升不动产与土地的价值。物业服务项目包括:警卫保全、清洁劳务及设备设施类如电力、空调、升降机、给排水、安全系统等维护、修理、保养等三大类工作。

行业动态 更多>>

浅谈物业消防安全管理存在的问题与解决对策

浅谈物业消防安全管理存在的问题与解决对策

近年来,我国城镇化建设迅速推进,城市中在不断的拆旧建新,房地产业高速发展,房地产业的发展,带来了对物业管理的新需求,进行有效的管理和经营是一个不容回避的现实问题。居民住宅区、城市综合体的消防安全涉及千家万户,也直接影响到社会面火灾形势,消防管理作为物业管理的一个重要组成,在当今生命安全至上的社会环境里,越来越凸显其重要性。结合目前物业消防管理的一些现状,对物业消防管理的理论进行探讨和挖掘,形成科学合理的管理理论和方法,是一件十分有意义的工作。一、物业消防管理存在问题(一)消防管理职责不能落实。部分物业服务企业负责人消防责任意识差,对消防管理不够重视,消防责任不能落到实处。部分多产权单位,使用权相互交织,容易导致在管理上相互推诿,在经费投入上相互扯皮,责任不落实,致使消防设施的配置和维护不到位,管理方面存在严重问题。(二)消防设施停用、损坏。部分物业服务企业为了减少经费支出,没有委托专业的消防维护管理单位对消防设施进行保养与维护,造成消防设施过质保期后无人管理维护,以至消防设施损坏,部分损坏的消防设施不能得到及时的修复、替换。也有部分居民住宅区,特别是配套的沿街商铺,业主长期盗用消火栓用水,造成物业公司水费急剧上涨,在监管无效的情况下直接关闭消防设施。(三)疏散通道占用、锁闭。设计中,住宅小区或商业综合体内通常都会有2个以上的消防车道,管理中,为精简保安人员,会长期锁闭部分消防车道入口。现今,私家车日益增多,建筑设计的汽车停车位不足,造成私家车长期占用消防车道停车。沿街商业或商业综合体中业主为尽大可能的扩展商业面积,在疏散通道内设置小仓库、杂物间等,或考虑防盗,而锁闭一些安全出口的门。(四)功能变更后增加火灾隐患。沿街商业或商业综合体出租或出售后,业主擅自改变使用功能,常出现设置夹层、厨房、仓库、使用液化石油气、改变楼梯设置形式、扩大防火分区面积、拆除部分消防设施、大量使用易燃可燃装修材料等问题。一些住宅区自行车库改为仓库或厨房使用,设计为非机动车库的停放机动车辆,增加了火灾荷载。(五)物业无人管理。部分居民小区物业费征收难度大,物业公司不能保证正常盈利状态时,选择整体退场,通常情况下,物业公司退场后由社区代管,但由于社区事务繁忙,没有专业管理人员,管理经费得不到保障等原因,居民小区消防物业也基本处于无人管理状态。二、造成问题的原因(一)物业管理水平不高。物业服务企业的迅速发展,缺少长期的管理经验积累,负责消防管理的人员专业素质水平不高,流动性较大,不能及时发现和整改存在的火灾隐患,对已发现的火灾隐患上报领导层后得不到物业服务企业的重视,长此以往,消防配套设施就无人监管。很多小区成立的业主大会,基本流于形式,对消防安全管理的情况不能及时了解和监督,以至物业服务企业在根源上得不到重视。(二)业主消防意识不强。很多业主对开展消防工作的目的及意义没有明确认识,对“只投入、不产出”的消防工作存在一定程度的抵触心理,对消防安全存在侥幸心理。物业服务企业在日常的消防管理中,常不能得到业主的支持和理解。而业主对于日常水、电、气的经济意思超过消防,在收取相关消防管理费用或动用消防维修资金或更换消防设施配件时常不能达成统一意见。业主的自治维权意思薄弱,在多一事不如少一事等思想的作用下,也不参与到消防管理中来。(三)责任追究渠道不通。例如小区内建筑消防设施损坏、占用消防车道、堵塞疏散通道或擅自改变建筑性质等问题,从法律关系上来说,违反了消防法律法规,应当追究行政责任。但很多行为确实不是物业服务企业直接所为,物业服务企业也进行了劝阻、制止,而业主依然是我行我素,这种情况单处罚物业服务企业似乎不尽合理,而执法部门如果要对众多的业主或物业使用者直接实施处罚又谈何容易,造成违法行为不能得到及时制止。(四)政府监管力度不够。物业服务企业和业主都依赖于主管部门的监督执法行为,不检查不自查,不监督不整改,完全处于一种被动式的接受管理,这就需要政府部门更多的人力和精力。消防部门因为监督管理的重心和方式,以及消防警力的配置不足等原因,无法对居民小区和商业综合体实施太多的监督管理,即使发现问题也只能要求物业服务企业督促解决,更不能陷入房地产开发商、物业服务企业、业主、相邻关系人等相互间错综复杂的利益纠纷中。所以在具体问题上政府部门的干预和管理显得表面化,具体隐患不能得到有效整改。三、对物业消防管理的建议(一)明确物业消防管理的各方职责。首先要明确对消防物业的主管政府部门,从目前的现状和未来发展趋势,物业消防管理必须以法定文件明确管理主体和管理责任,按照我省网格化消防管理的要求,社区居委会应当担负管理责任,应进一步细化管理的失职、渎职和追责等制度。其次是明确建设单位、物业服务企业、业主三方责任,职能部门应制定制式协议,从遵守法律法规、管理人员保障、消防设施维修、维修资金申请等环节逐一进行细化明确,在业主交房时签订。(二)加强职能部门监督管理力度。职能部门特别是消防部门要加强对物业服务企业的监督管理工作,将商业综合体和设置有自动消防设施的居民小区作为一、二级消防安全重点单位进行管理,以保证一定的检查频次和检查质量,对于违规操作的物业服务企业应给予处理。要尽快完善针对物业消防管理的消防技术规范,在消防设计审核时就应当考虑今后的管理,如:小区配套的商业服务用房,在每户接入室内消火栓的管道上可以设置计量水表等等。(三)提高消防管理水平和业主消防意识。要对物业服务企业的消防责任人和消防管理人定期进行培训,设置有自动消防设施的商业综合体和居民小区的管理人员应通过消防部门培训取得执业资格,要对消防管理人员合理的授权,让他们能及时对消防设置中存在的问题予以解决,在经济发达地区,应当要求将小区自动消防设施进行联网监测。要在商业综合体和居民小区内深入开展消防宣传工作,应将消防宣传融入到社区文化中,如设置消防宣传橱窗、消防宣传栏、消防“三提示”标语等,有条件的还可以设置消防体验馆和组织消防宣传队,以加强消防安全宣传教育的广泛性。总之,随着城市的不断发展,对物业消防管理的要求越来越高,只有不断的深入研究,加强源头管理,才能真正适应城市的发展。以上,提出的建议是结合现行法律法规和技术规范研究而来,能有效加强物业消防管理水平,减少火灾事故,为城市发展提供有力的消防安全保障。

关闭 立即在线咨询