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以案说法——小区集中供暖设施权属之争

一、案件事实


 A小区位于北京市朝阳区,分为一、二期共12栋楼,锅炉房及供热设施位于2号楼和5号楼地下室。B房地产公司是小区的建设单位,2003年8月、2005年8月,B开发公司先后与C物业公司签订前期物业服务合同,委托C物业公司为A小区提供前期物业服务。服务范围包括供暖管线和供暖锅炉房的运行、维修、养护和管理。前期物业服务合同至业主委员会依法选定物业公司后三十日止。2004年至2010年,C物业公司与D热力公司签订《供暖协议书》,将供暖系统运营及维护工作委托D热力公司管理。D物业公司领取了北京市供暖运行单位备案登记证。此后,A小区业主委员会成立,先后与D热力公司签订供暖运营协议书,委托供暖期限至2023年9月30日。2015年7月,B房地产公司与E热力公司签订《供暖运营管理委托书》和《A小区锅炉房供暖运营委托管理合同》。约定自2015年7月将A小区锅炉房运营管理权委托给E热力公司,由E公司负责锅炉房供暖辖区供热运营管理及供暖费收费等事宜。2015年8月,E热力公司公司向业委会和D热力公司发出《关于A小区锅炉房供暖工作的重要告知函》载“我司受×园小区开发单位‘北京国电房地产开发有限公司’的委托,自2015年7月20日起将全面负责本小区的供暖运营管理工作,将于2015年9月29日前进驻项目,以便开展供暖前的管网排查、供热设施维护、能源储备等供暖筹备工作……”。


2015年10月18日,B房地产公司组织E热力公司在未与D热力公司交接的情况下,强行接管了A小区锅炉房。2015年11月,C物业公司、A小区业委会共同致函D热力公司,要求D物业公司正常履约,恢复供暖秩序。


因与E热力公司协商未果,D热力公司向朝阳区人民法院提起诉讼,请求:1.E热力公司停止在北京市朝阳区A小区供暖;2.E公司撤出A小区2号楼和5号楼地下室锅炉房,并交还供暖设施设备。B房地产公司和C物业公司作为第三人参加了诉讼。


二、裁判结果


一审法院判决E热力公司立即停止在A小区的供暖行为,并于判决生效后七日内撤出A小区锅炉房,并向D热力公司交还供暖设施设备,并承担一审诉讼费50元。E热力公司不服一审判决,上诉至北京市三中院。三中院经审理判决驳回了E热力公司的上诉,维持了一审判决(本案二审判决书详见“中国裁判文书网”(2016)京03民终10514号)。


三、裁判解读


本案的争议焦点可以归纳为三点:

1.A小区锅炉房及供暖设施的产权人是谁?

2.B房地产公司和A小区业主委员会谁有权委托供暖单位?

3.E热力公司强行接管A小区锅炉房是否构成侵权?


关于焦点一:一审中,B房地产公司就其具有锅炉房及供热设施产权,锅炉房未列入公摊面积,有权委托E热力公司提供供暖服务提交了如下证据:1.房屋所有权证两份;2.房屋测绘技术报告书两份;3.测绘单位说明三份;4.设备安装合同两份及部分发票;5.《商品房买卖合同》两份。E热力公司认可房屋所有权证的真实性,对其他证据真实性不予认可,称上述证据无法证明锅炉房未列入公摊,国电公司作为开发商建设锅炉房及设施设备是竣工验收要求,不因此享有所有权,《商品房买卖合同》中将锅炉房列为公用设施设备,应属于全体业主共有。一审法院认为,锅炉及供热设备设施不宜仅以初始出资确定所有权。首先,B房地产公司虽出资修建锅炉房及供热设备设施并承担保修责任,但并不实际负担更新改造费用,供热设施折旧费来源于供暖费按期计提,也就是由全体业主负担,即供热设施持续发挥使用效能的资金来源在于开发商的初始出资和全体业主的持续投入,两者缺一不可,E热力公司及B房地产公司仅以初始投资主张其享有小区供热设施的所有权依据不足。其次,开发商客观上也不能享有所有权权能。所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利,但小区供热设施系为特定目的存在和使用,开发商不能任意使用和处分。综上,对E热力公司所述系基于B房地产公司以供热设施所有权人的指示占用锅炉房及供热设施的意见不予采纳。E热力公司在上诉书中指出:小区锅炉房和供暖设施设备并未向业主进行分摊,也未就该部分产权约定为业主所有,亦不在向全体业主进行移交的范围内,锅炉房和供暖设施设备的产权归开发建设单位B房地产公司所有,B房地产公司享有使用、管理、处分及委托供暖企业经营管理的权利,B房地产公司亦支持E热力公司的上诉主张。D热力公司在答辩书中指出:现有证据无法认定锅炉房和供暖设施设备的所有权归B房地产公司所有。B房地产公司虽初始出资建设锅炉房和供暖设施设备,但这是建设小区配套设施应有之义务,自小区交付入住至今,B房地产公司未继续投入任何资金,亦未参与任何管理运营工作,锅炉房位于地下室一层,内有公共设施,不具备物权的专有部分产权登记条件。


二审法院经审理认为,依据我国物权法之规定,建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房及其他公共场所,属于业主共有。就公用设施而言,主要指与业主基本居住生活需求有关,为小区提供整体配套服务的各种公用设施及管线,如供水、供电、供气、供热、网络线路等。这些公用设施,依据我国物权法的相关规定,一般属于业主建筑物区分所有权的调整范围,为业主共有,开发商主张所有权的,其主张能否成立需经严格审查。本案中,B房地产公司在本院审理期间在朝阳法院另行起诉该小区业委会,请求确认对锅炉房及供热设施的所有权等,本院不持异议。但需明确的是,即使本案涉诉锅炉房及供热设施设备确属B房地产公司所有,基于此物在自身性质及用途上的特殊性,其亦不能任意行使相关所有权的各项权能。


笔者认为,确认小区集中供暖设施的产权归属,需要从以下几个角度着手:


一是小区锅炉房及供暖设施的性质。根据《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)第六条“居住区公共服务设施”和“公共服务设施项目分级配建表”的规定,小区供热站属于公共服务设施(配套公建)八大分类中的市政公用设施,虽然因南北方的地区差异,并非全国性的必设设施,但是在采暖地区,原则上属于市政公用设施却是可以确定的。按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第(二)项的规定,通过排除法的方式确认属于市政公用部分的,不能认定为业主共有部分。不少业主委员会往往基于《物权法》第七十三条规定,“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有”,而主张小区独立的锅炉房及供暖设施属于公共设施,而主张业主共有。这恰恰是由于《物权法》的措辞模糊,没有有效区分市政公用设施与业主共有部分的区别,而引起的误读(详见(2014)海民初字第14811号和(2016)京01民终4513号),锅炉房及供暖设施性质需要结合具体规划许可确定。


二是相关法律法规的规定。住建部《商品房销售管理办法》(2001年)第十六条、第十八条规定,商品房买卖合同应当明确公共配套建筑的产权归属。商品房建筑面积包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,分摊的共有建筑面积为共有产权。


三是房屋登记簿记载的情况。住建部《房屋登记办法》(2008年)第三十一条规定,房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载,不颁发房屋权属证书。


四是商品房买卖合同的约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年)第三条规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。


五是国家和地方政策导向。例如,《北京市供热采暖办法》第八条规定,本市应当优化配置热源设施,在城市管网、区域锅炉供热管网供热能力范围内,不再新建热源设施;既有分散热源设施,应当按照合理配置的原则,逐步纳入城市管网、区域锅炉供热管网,应用新能源、新技术的除外。《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》(2007年)第十三条、十五条规定,新建商品房小区(市政公用基础设施)供热系统要符合供热配建标准,达到建筑节能设计要求。使用城市集中供热系统的,要取得供热专业单位出具的具备供热条件认可文件,房地产开发企业方可组织住宅工程的竣工验收。房地产开发企业应当依法将住宅小区的公共服务设施移交给有关单位,并办理交接手续。


本案中,B房地产公司按照《物权法》第三十条和《商品房销售管理办法》第十八条的规定,基于“因合法建造设立物权,小区锅炉房及供暖设施未计入分摊面积,故而小区锅炉房及供暖设施归开发商所有”,主张对于小区锅炉房及供暖设施具有所有权,正是但E热力公司和B房地产公司的这一主张从逻辑上是不完整和不准确的。锅炉房及供暖设施作为非经营性公共配套设施,并不能直接适用“谁投资、谁所有”的原则。正如前文所述,确定锅炉房和供暖设施的产权归属,需要从五个方面考量,考量的顺序应当是在明确锅炉房及供暖设施的性质的前提下,考察登记簿记载的情况、法律法规规定的情况、商品房买卖合同约定的情况、国家和地方政策导向情况。由于本案的诉由是侵权责任纠纷而非确权之诉,本案的一、二审法院未将明确锅炉房及供暖设施的产权归属列入重点审查之列。B房地产公司在二审中称已另案起诉小区业主委员会至朝阳区人民法院,要求法院确权,但截至目前,笔者未从“中国裁判文书网”、“北京法院审判信息网”和“北大法宝”上查到相关判决文书,故此处笔者仅就产权归属认定原则提出个人见解。


关于焦点二:一审法院认为,锅炉房及供热设施设备属于全体业主共用的设备设施,即使用权应归于全体业主。首先,业主作为用热人有权选择合同相对方,这是缔约自由的应有之意,B房地产公司作为供热合同关系之外的主体,无权以单方意思要求用热人与E热力公司建立供热关系。其次,不论锅炉房及供热设施产权情况如何,根据前期物业服务合同及商品房买卖合同,B房地产公司在上述合同中均认可锅炉房系共用设施设备,A小区业委会委托D热力公司管理、使用作为共用设备设施的锅炉房及供热设备设施不违反法律规定。二审法院认为,即使本案涉诉锅炉房及供热设施设备确属B房地产公司所有,基于此物在自身性质及用途上的特殊性,其亦不能任意行使相关所有权的各项权能。私有公共设施在法律权属上可以为民事主体个人拥有之“私物”,但在使用上应为服务于公共需求的“公物”,此即私有公共设施的公益性、公用性特点。在本市范围内,冬季供暖为所有小区业主的基本生活需求,供暖事业是直接关系到社会公共利益的基础性公共事业。为确保业主该项需求的满足,业主应当拥有对供暖主体的选择权。依据现行规范,业主作为实际用户,应当与供暖单位直接签订供热采暖合同,并可协商约定采暖期、采暖温度等。而本案中,B房地产公司以产权人的名义,以委托管理的方式,在实质上单方确定了业主的供热主体,有害于业主在供暖方面的选择权、磋商权,其行为亦有不当之处。


笔者认为,根据《北京市供热采暖办法》和《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》所确立的政策导向,即北京市范围内的既有分散热源设施,应当按照合理配置的原则,逐步纳入城市管网、区域锅炉供热管网;新建商品房项目建成后,房地产开发企业应当依法将住宅小区的公共服务设施移交给有关单位,并办理交接手续。从未来的发展趋势看,建设单位向供热单位移交锅炉房及供暖设施是大势所趋;根据《物业管理条例》第五十二条和《北京市供热采暖办法》第二十条的规定,供热单位应当对供热范围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造的责任。 根据《物业管理条例》四十五条和《北京市供热采暖办法》第十一条、十六条的规定,供热单位应当与终端用户订立供暖合同,并向终端用户收取有关费用。从权利义务相一致的角度看,由代表全体业主(用户)的业主委员会委托供热单位,由供热单位 作为管理维护主体更为适当。


关于焦点三:一审法院认为,E热力公司在接管锅炉房及供热设施过程中未与D热力公司进行交接,经法院反复询问,E热力公司及B房地产公司不能对如何管控锅炉房经过进行合理解释,对D热力公司所述系E热力公司及B房地产公司擅自强行占用的事实予以确认,E热力公司在合法依据不足的情况下,破坏原有管理秩序,引起本案纠纷,应视为过错。二审法院认为,根据在案证据,迟至2015年10月,D热力公司连续多年受托为涉诉锅炉房及供热设施设备的占有与使用人,其占有状态一直持续。这种占有具有法律上的意义,可以产生相应的法律效果,属于我国物权法中所规定的占有制度的保护对象。依据该法,占有为占有人对于特定有形物在事实上的管领力,或者说控制与支配力,这一事实秩序受法律保护。为维护社会的安宁与和平,法律禁止他人以私力破坏该事实状态。占有人在占有受到侵害时,无需另寻所有权等权利依据,即可依据占有制度寻求对占有的司法救济。我国物权法第二百四十五条规定,占有的不动产或者动产被侵占的,占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为,占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的,占有人有权请求损害赔偿。该条文中所言之侵占,是指违反占有人的意思而排除其对物事实上的控制与支配的行为。本案中,E热力公司在未与占有人D热力公司协商达成一致、自愿交接的情况下,违背占有人之意愿,强行进驻并占有、使用锅炉房及供热设施设备,该行为是对占有之事实的破坏,构成物权法上所称之侵占,其行为有明显不当之处,应依法承担相应的法律责任。故占有人D热力公司有权依据物权法之相关规定,在本案中请求排除妨害,恢复占有,E热力公司即使主张其依据B房地产公司之委托,有权占有并使用锅炉房及供热设施设备,亦应当以合法方式,通过合法手段解决双方争议,而不应采取强行进驻的方式,对此行为其应承担相应的法律后果。


笔者赞同二审法院的认定及说理部分。根据《物权法》第五编关于占有的规定,对于占有物被侵占的情况,无论原占有人是有权占有人还是无权占有人,法律都赋予了其物权保护方法即占有返还请求权,占有返还请求权的行使,不以加害人有过错为要件,仅要求占有遭受侵害,不要求占有人受到损失,且不适用诉讼时效,但要求自侵占发生之日起一年内行使。具体到本案中,E热力公司未经锅炉房及供暖设施的直接占有人D热力公司和A小区业委会(间接占有人)允许,强行接管锅炉房及供暖设施的行为,显然构成了法律意义上的侵占(侵夺),从诉讼主体和权利行使时间看,都符合占有返还请求权的构成要件,一、二审法院的判决显然是正确的。


四、判例引申


相比于市政供暖的热力交换站,小区锅炉房及供暖设施的权属争议纠纷更多。权属之争本质上是利益之争。以供热面积17万平米,需要建设一个占地约600平米的燃气锅炉房的物业项目为例,小区开发商作为锅炉房及供暖设施的投资人,开发商需要投入锅炉房土建、户表、燃气调压站及燃气管线、锅炉房内设备及外管线等投资约1202万元,引入BOT模式,也需要投入400多万元,此外,还需要承担保修期内的维修责任。这些投资的回收途径来自于向用户收取供暖费(30元/平米),扣除供暖成本,投资回收需要周期。从经济人的角度看,建设单位主张锅炉房及供暖设施的所有权就理所当然了;《物权法》实施之后,作为小区的供暖的用户和代表全体业主利益的业主委员会,一方面维护物权的逻辑使然,另一方面是供暖设施后期维护成本(从供暖费中计提)的实际承担者,在小区集中供暖费(30元/平)和市政供暖(24元/平)价差的面前,主张锅炉房及供暖设施所有权也顺理成章;物业公司作为建设单位或者业主委员会委托的锅炉房及供暖设施的管理及维护者之一和供暖费的代收者,自然经济利益也在其中。长期以来,三方主体和部分外委的供暖单位围绕着产权归属问题争议不断。客观而言,随着房地产开发和物业管理的发展日趋规范,政府政策的引导,现在有的纠纷往往是历史遗留问题,如何再不增加增量问题的前提下,解决好存量问题是摆在争议各方和政府主管部门及司法裁判机构面前共同的课题,而通过明确法律法规和权属登记、完善商品房买卖合同和人民法院的典型判例引导是解决这一难题的有效途径。