2018年物业管理费收取标准＿物业管理费包括哪些?
物业管理费，是物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用。
物业管理公司为业主或用户提供的不同服务项目，其收费标准是有所不同的，有些服务项目，其收费标准是物业管理公司与业主或用户面议洽谈而定；有些服务项目，其收费标准要按政府有关部门的规定执行。在具体收取物业管理费时，有些项目是一次性收费；有些项目则是定期收取；有些项目的收取方式较为灵活。
每次缴纳物业费的时候我们的物业费是包括了哪些，具体的构成因素有些什么，下面小编为您详细介绍，希望解开您的疑惑！
（一）公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯（扶梯）、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等；
（二）聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等；
（三）公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等；
（四）购买或租赁必需的机械及器材的支出；
（五）物业财产保险（火险、灾害险等）及各种责任保险的支出；
（六）垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用；
（七）清洁公共地方及幕墙、墙面的费用；
（八）公共区域植花、种草及其养护费用；
（九）更新储备金，即物业配套设施的更新费用；
（十）聘请律师、会计师等专业人士的费用；
（十一）节日装饰的费用；
（十二）管理者酬金；
（十三）行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用；
（十四）公共电视接收系统及维护费用；
（十五）其他为管理而发生的合理支出。
另外的项目详见相关物业公司的具体规定。相关物业公司保留最终解释权。
物业管理公司物业管理费收入的高低直接与其收取标准及业务量大小有关。一般地讲，物业管理费收取标准越高，则物业管理公司的收入就越高。但是，物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费；另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制，也要服从优质优价的原则，因此，物业管理费收取标准的确定要遵从一些原则：
第一，不违反国家和地方政府的有关规定。
第二，与用户的收入水平相适应。要根据用户的收入水平高低来确定，收费标准过高，用户承受不了，也不容易取得用户的支持，反之，收费标准过低，则物业管理公司赔本服务，这又违背市场规则。
第三，优质优价，兼顾各方利益。所提供的服务档次越高，则收费标准越高，特约服务一般比公共服务的收费标准要高，对商业部门的收费比对机关、事业单位的收费一般要高。
第四，微利原则。物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩余，否则服务项目越多，工作量越大，赔本就越多。
我国物业收取标准分为一级物业收费标准；二级物业收费标准；三级物业收费标准和四级物业收费标准。不过每个地方的物业费收取标准都不一样，具体的物业费收取标准由当地的物价局公布。
具体的物业管理费收取标准如下：
一级收费标准：1.00元／月．平方米（已包含税、费）
小区封闭；
有不少于小区住宅总建筑面积３‰的物业管理服务用房；
绿化率３５％以上（包括水面）；
绿化、休闲活动中心、场地１５００平方米以上；
固定活动馆所３００平方米以上；
专用固定停车泊位１个／３户；
具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施；
固定体育活动场馆不少于二项设施。
１、门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人２４小时值勤，其中主出入口不少于１２小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
２、按照规定路线和时间进行２４小时不间断巡逻，不少于１２次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
３、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。
４、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。５、设有中央监控室的实施２４小时安全监控并记录及时。
６、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
７、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。
８、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。
１、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫２次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭２次。
２、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。
３、公共楼道每天清扫２次；扶手每天擦洗２次，保持干净整洁。
４、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。
５、按楼栋口、楼层收集垃圾，每天２次。
６、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
７、垃圾设施每天清洁２次，无异味。
８、公共区域玻璃每周擦洗１次。
９、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
１０、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
１１、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
１２、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
二级收费标准：０．７５元／月．平方米（已包含税、费）
小区封闭；
有不少于小区住宅总建筑面积３‰的物业管理服务用房；
绿化率３０％以上（包括水面）；
绿化、休闲活动中心、场地１０００平方米以上；
固定活动馆所２００平方米以上；
具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他一项以上安全防范设施；
体育活动场地不少于一项设施。
１、门岗室整洁，人员统一着装。设专人２４小时值勤，其中主出入口不少于１０小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
２、按照规定路线和时间进行２４小时不间断巡逻，不少于８次，对小区重点部位每２小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
３、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。
４、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。５、设有中央监控室的实施２４小时安全监控并记录及时。
６、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
７、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。
８、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。
１、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫１次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭１次。
２、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。
３、公共楼道每天清扫１次；扶手每天擦洗１次，保持干净整洁。
４、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。
５、按楼栋口收集垃圾，每天２次。
６、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
７、垃圾设施每天清洁１次，无异味。
８、公共区域玻璃每月擦洗２次。
９、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
１０、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
１１、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
１２、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
三级收费标准：０．５０元／月．平方米（已包含税、费）
小区封闭；
有固定管理服务用房；
绿化率２５％以上；
绿化、休闲活动中心、场地５００平方米以上；
固定活动馆所１００平方米以上；有简单的体育活动器械、设施。
１、门岗室整洁，人员统一着装。设专人２４小时值勤，其中主出入口不少于８小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
２、按照规定路线和时间巡逻，其中夜间巡逻不少于５次，每次巡逻不少于１小时，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。３、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。
４、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。５、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
６、消防通道畅通，消防器材可随时启用。
１、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫１次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每半个月擦拭１次。
２、公共楼道每天清扫１次；扶手每周擦洗２次，保持干净整洁。
３、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。
４、按楼栋口收集垃圾，每天１次。
５、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
６、垃圾设施每周清洁２次，无异味。
７、公共区域玻璃每月擦洗１次。
８、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
９、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。１０、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
四级收费标准：０．３５元／月．平方米（已包含税、费）
小区基本封闭；
有固定管理服务用房；
有简单的绿地、树木、植物。
１、配备门岗室，设专人２４小时值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
２、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。
３、消防通道畅通，消防器材可随时启用。
１、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫１次，干净整洁。
２、公共楼道每天清扫１次；扶手每周擦洗１次，保持干净整洁。
３、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。
４、按楼栋口收集垃圾，每天１次。
５、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
６、垃圾设施每周清洁１次，无异味。
７、公共区域玻璃每２个月擦洗１次。
８、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
９、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。１０、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
在四级收费标准中，除基础条件、公共秩序维护、保洁服务必须达到相应的标准外，《办法》中对房屋管理、设施维修养护、绿化养护管理和综合管理服务也列出了相应的规定，物业部门需符合所有条件，方能收取相应的费用。
营改增后各行各业的税率大概情况网上说了很多，但不够细致，我们最关心的物业行业的更是还没有。所以，我们对物业行业的税率进行了整理，希望能对大家有所帮助。下面我们以一般纳税人举例，最后简单说一下小规模纳税人的区别，供大家参考。
类别收入名称税率／征收率
物业管理收入住宅／商业物业服务费６％
车位物业服务费６％
装修服务费６％
门禁卡销售／管理费６％
装修垃圾清运费６％
灭火器租赁１７％
入户维修１７％
商铺、写字楼消防／强弱电改造收费１７％
多种经营收入产品销售１７％
提供平台，收取居间费６％
房屋租售中介６％
业主委托经营电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告代理６％
电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位出租、小区场地摆展１１％或５％
全体业主共有的车位出租或临停１１％或５％
开发委托经营开发商产权车位出租或临停１１％或５％
物业项目前期启动费６％
营销案场管理６％
代收代垫款项代收水费０％
代收电费／电梯能耗费／公区电费０％
代收城市生活垃圾处置费０％
押金、保证金装修押金、物管费押金、投标保证金、履约保证金等０％
特别说明：
１、门禁卡销售／安全管理费，属于物业安全服务从属业务，应为混合销售，适用主营业务的６％税率。装修垃圾清运费亦属于装修管理从属业务，属于混合销售，适用６％税率。
２、灭火器租赁，业主可租可不租，非从属业务，不属于混合销售，属于有形动产租赁，适用１７％税率。物业公司需调整价格。
３、入户维修／商铺、写字楼消防／强弱电改造收费，属于提供修理修配修配劳务，适用１７％税率。物业公司需调整价格。
４、关于水电代收，我们认为不应交增值税。根据财税〔２０１６〕３６号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》，第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但不包括以下项目：（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
物业公司代收水电费可以满足上述条件：
（１）物业公司接受水电公司委托收取水电费，法规明确规定不得加价，不属于转售，属于代收。
（２）物业不向小业主开发票，小业主如需发票，可以请委托方（即水电公司）开具发票（当然，委托方肯定不会开）。这条满足上述“以委托方名义开具发票”，只是委托方不愿意开发票而已。
（３）所收的款项都是给了水电公司，物业公司不截留一分钱，符合上面所说的“代委托方收取的款项”。
但是记得：想不交税的前提是不加价不开发票以及处处体现是委托代收。
５、代收城市生活垃圾处置费，与代收水电费同理。
６、上述“１１％或５％”，如果小区在２０１６年５月１日前交付，则由物业公司自行选择１１％还是５％。如果小区在５月１日后交付，则全部按照１１％。但对于全体业主共有的，因为没有产权，在税务局申请简易征收较困难甚至无法申请到，还需要等待政策明朗。
７、电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位提供业务，建议将合同修订为“广告代理服务”，这样可以适用现代服务中的广告服务，一般纳税人适用６％税率，小规模纳税人适用３％税率。
小规模纳税人则很简单，上述不为０％的需要交税的内容，除了不动产经营租赁服务（即电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位出租、小区场地摆展和业主、开发商产权车位出租临停）外，全部适用３％的征收率。对于不动产经营租赁服务，一律按照５％征收率，无论什么时候取得不动产。
一般单位，缴纳的办公用房物业费，计入
借：管理费用－物业管理费
贷：现金／银行存款
如果提前预存的物业费的话，则分录如下：
借：待摊费用－物业费
贷：现金／银行存款
每月分摊时：
借：管理费用－物业费
贷：待摊费用－物业费每月分摊的金额为你实际所预交的总金额／所预交的月份
企业为管理人员报销其住房的物业管理费，计入
借：福利费——报销员工物业费
贷：现金／银行存款
物业公司收取的物业管理费，计入
主营业务收入——物业管理费
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